안녕하세요. 오늘은 아파트 재건축, 빌라 재개발 절차에 대해서 설명해드리려고합니다.
해당 절차를 순서대로 외우고 있을 필요까지는 없지만, 재건축, 재개발 투자를 하기위해서는
각 단계가 어떤 의미를 지니고 있는지, 해당 단계에서 다음 단계로 소요되는 시간 등은
알아두는 것이 투자에 도움이 되기 때문에 필수적으로 읽어주시기 바랍니다.
재건축 절차와 재개발 절차
1. 기본계획 수립
2. 안전진단
3. 정비구역 지정
4. 추진위원회 설립
5. 조합설립인가
6. 사업시행인가
7. 관리처분인가
8. 건물철거
9. 착공신고
10. 일반분양
위와 같은 절차로 시작됩니다.
참고적으로 안전진단의 경우, 재건축의 경우에만 있는 단계입니다.
큰 틀은 이렇게 진행된다는 점 알아두시면 됩니다.
1. 기본계획 수립
보통 지방자치단체에서 재개발 구역, 재건축 대상 아파트를 선정하여 고시를 하게됩니다.
해당 지자체의 홈페이지를 방문하면 도시개발계획, 또는 주거환경정비구역계획이라는 계획서가 있을 것입니다.
해당 계획서에 내가 사려는 아파트나 빌라가 들어가있다면 정비기본계획이 수립된 것이라고 볼 수 있습니다.
2. 안전진단
안전진단의 경우 재개발에서는 생략되고, 재건축 절차에만 존재하는 단계입니다.
말그대로 해당 건물이 안전한지 테스트하는 것인데, A~C등급은 건물 상태가 괜찮아 재건축이 불가능한 상태이고,
D등급부터 조건부 재건축이 가능한 상태입니다. E 등급은 재건축을 해야하는 상태입니다.
3. 정비구역 지정
지자체에서 정비계획을 바탕으로 재개발, 재건축 사업을 시작하는 지역임을 공포하는 단계라고 볼 수 있습니다.
단지 주변에 'OO동 0지구' 정비구역 지정이 되었다며 플랜카드가 걸리기 시작합니다.
기본계획이 수립되고, 안전진단을 통과하고, 정비구역이 지정되는데 통상 3년 가량 걸리는 것 같습니다.
4. 추진위원회 설립
재개발, 재건축을 진행할 때 필요한 행정 업무 등을 대행할 사람들을 정하는 단계입니다.
추진위원회를 설립하려면 주민 50%의 동의가 필요합니다. 만들어진 추진위원회가 이제 재개발, 재건축을 이끌어가게 됩니다.
5. 조합설립인가
재개발 재건축 사업을 진행할 조합을 설립하는 단계로, 설립을 위해서는 주민 75%의 동의를 받아야합니다.
동의를 받고나면 추진위원회가 지자체에 조합설립 인가를 요청하고, 승인이되면 해당 조합이 정식으로 인정되고
법인으로 등기도 할 수 있게됩니다.
조합이 설립되고 나면 사업이 50%이상 진행되었다고 보면되고, 투자하기 안전한 단계라고 생각하면됩니다.
엎어질 우려가 거의 없는 단계이기 때문입니다.
조합에서는 시공사를 선정하는 일을 하는데, 이때 어떤 시공사가 선정되는지는 눈여겨 보시기 바랍니다.
단지 주변에 'OO동 OO지구 정비구역 지정'과 같은 플랜카드가 많이 걸립니다.
6. 사업시행인가
조합이 지자체에 재개발 구역을 어떻게 개발할 지 계획안을 지자체에 제출하고,
지자체에서 어떻게 최종적으로 확정하는 절차입니다. 사업시행인가가 되면 조합원은 내가 가진 건물의 자산이 얼마나 되는지 평가받는 절차를 거치고 나서, 조합원 분양 신청을 하게 됩니다.
이 과정에서 지자체에서 건축물의 높이나 주민이주대책, 임대주택 비율 등 여러가지를 조합과 조정하여 최종안을
확정하게 됩니다.
7. 관리처분인가
사업시행을 할 때 들어가는 비용을 계산하는 단계입니다. 재개발, 재건축 전의 집 가격과 개발 후의 집 가격을 비교하여
추가분담금이 얼마나 되는지, 일반분양 세대수는 얼마나 되는지, 일반분양가 등이 확정됩니다.
'재건축의 경우 관리처분인가 이후에 매물을 구매해도 조합원의 지위를 승계받을 수 있으나,
'재개발'의 경우 관리처분인가 이후의 매물을 구매하여도 조합원의 지위가 승계되지 않습니다.
8. 철거
거주민들을 다른 곳으로 이주시킨후 철거를 진행합니다. 이 즈음에 조합원이 새로 지을 아파트의 몇동, 몇호에
들어갈지 추첨을 하게 됩니다.
9. 착공
건물을 짓는 단계입니다. 아마 재건축에 관심없는 사람이면 건물이 올라가는 것을 보고서야 개발이 되는구나, 알게됩니다.
10. 일반분양 실시
착공된 신축 아파트 중, 조합원 물량을 제외한 만큼을 일반인에게 분양합니다.
추천하는 투자 방식
위와같은 절차를 거쳐서 사업이 진행이되는데, 이제 어느순간에 진입해야할지가 궁금할 것입니다.
개인적으로는 안전하면서도 수익이 높은 '조합설립인가' 이후부터 진입하는 것을 추천합니다.
이후에 언제 판매하여도 적당한 이득을 볼 것입니다.
새로운 아파트가 들어올때까지 기다렸다가 차익을 실현해도 좋고, 내가 투자금을 회수해서 또 다른곳에
투자하고 싶은 상황이라면 사업시행인가 직후에 매도하여 차익을 실현하는 것도 아주 좋은 방법입니다.
'안전진단'이 통과되어도 수익을 많이 볼 수 있지만, 종종 미끄러지는 경우가 있어 성격이 급한분들이라면 더더욱
'조합설립인가' 이후 단계부터 진행해보시기를 권합니다.
오늘은 이렇게 재건축과 재개발의 절차가 어떻게 되는지 개략적으로 알아보았습니다.
사실 재건축과 재개발의 경우 일부 다른 절차가 다소 있으나, 큰 개념을 설명하기 위해서 한번에 설명드리게 되었습니다.
다음 포스팅에서는 재개발과 재건축을 할 때, 주의해야할 사항에 대해서 설명드릴 예정입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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